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| 內容簡介： |
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本书从市场、制度、政策等维度，对中国改革开放以来房地产市场的演进做了全方位梳理，揭示了房地产市场长期繁荣和当下深刻调整背后的经济逻辑、制度逻辑、政策逻辑，并展望了未来房地产市场的供求变化，以及新发展模式的内涵、框架、实现路径和相关改革。
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| 目錄：
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目录
前言
第一章 总论：独具特色的中国住房市场
第一节 中国住房市场现状
第二节 中国房地产发展模式存在的问题
第三节 中国房地产的新发展形势
第四节 深化中国住房制度改革的建议
第二章 市场供求：中国住房市场的供求现状与趋势
第一节 改革开放以来中国住房市场的发展
第二节 当前中国住房市场的供求状况
第三节 中国住房市场的长期影响因素与未来趋势
第三章 住房制度：中国住房制度的演进、得失与改革
第一节 中国住房的分类及制度界定
第二节 中国住房制度的演进
第三节 中国住房制度改革的成效与问题
第四节 境外住房制度的经验与教训
第五节 坚持和深化中国住房制度改革的建议
第四章 土地供应：中国住房土地供应制度的演进、挑战与改革
第一节 二元土地制度与二元住房制度的演变与特征
第二节 中国城乡住房土地制度面临的挑战
第三节 新模式下住宅土地制度的改革
第五章 未来模式：中国住房新发展模式的内涵、框架与路径
第一节 中国传统住房发展模式存在的问题
第二节 中国住房新发展模式的内涵
第三节 中国住房新发展模式的框架探索和实现路径
第四节 以改革促进构建中国住房新发展模式
中国财富管理50人论坛课题组名单
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| 內容試閱：
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改革开放以来，伴随市场经济改革大潮和城镇化以及经济的快速发展，中国房地产也迅速发展起来。其发展速度之快，体量之巨大，国民住房改善之显著，举世瞩目，足以成为中国经济发展和市场化改革奇迹的一个鲜明标记。与此同时，经过20多年的高速发展，房地产供求关系正在发生深刻变化，中国经济也进入高质量发展转型的新阶段。同时，新发展格局下房地产相关的土地、财税、金融等要素体制也在持续变革，原先在房地产供不应求背景和传统要素体制下形成的发展模式，正在面临深刻转型。
如何看待过去20多年中国房地产的高速成长，以及正在发生的深刻调整，房地产未来走势以及如何向新模式转型？站在新的历史起点上，中国财富管理50人论坛组织业界、学界权威专家，经过3年多的广泛调研和深入研讨，从市场、制度、政策等维度对中国改革开放以来房地产市场的演进做了全方位梳理，揭示了房地产市场长期繁荣和当下深刻调整背后的经济逻辑、制度逻辑、政策逻辑，并对未来房地产市场的供求变化，以及新发展模式的内涵、框架、实现路径和相关改革做了展望。
全书共分为五章。第一章为总论，概述了全书的基本结论。第二章为市场供求，全方位量化分析了改革开放以来房地产供求关系的变化以及演变趋势，揭示了供求变化背后的人口、城镇化、经济发展等重要因素的影响，剖析了房地产市场演变的经济逻辑。第三章为住房制度，从住房供应的产权、交易制度改革出发，全面梳理了改革开放以来我国房地产供应制度以及相关土地、财税、金融制度的演变历程，比较了不同国家住房制度的经验与教训，揭示了我国房地产长期繁荣以及风险累积背后的制度因素，剖析了房地产市场演变的制度逻辑。第四章为土地供应，分析了二元土地制度与二元住房制度的演变与特征，揭示了住房制度与土地制度的深刻关联，剖析了“以地促发展”土地财政以及土地金融模式的利弊得失，并对新模式下住房土地制度的改革路径进行了展望。第五章在前述住房市场供求变化、住房相关制度演变的基础上，对住房发展现有模式的问题做了全面梳理，并对住房发展新模式的内涵特征、实现路径以及相关配套改革做出展望。
全书的基本结论是，改革开放以来，我国住房制度经历了从福利公房向市场化改革的巨大转变。在住房产权私有化、住房供给货币化、住房建设社会化等制度变迁以及城镇化和经济快速发展的共同推动下，我国住房供给已极大改善，房地产成为国民经济的重要支柱产业和居民财富的重要载体。同时在住房土地单一供给制度以及财税、金融等相关要素的加持下，房地产价格逐步脱离了真实供求关系约束，长期持续快速上涨，居住需求持续透支，投资需求持续上升，风险持续累积。
当前，我国住房市场供需关系已经发生根本性变化。一方面，不同城市、不同人群的结构性不均衡问题逐渐凸显，新增刚性需求仍然可期；另一方面，住房供给的主要矛盾，正在从“有没有”向“好不好”转变，改善性需求更为可观。从满足人民群众美好生活需要出发，未来促进房地产持续健康发展，仍将是经济高质量发展和共同富裕目标的重要方面，房地产仍将是国民经济的支柱产业和居民财富的重要组成部分。从加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房新模式出发，在住房供应上，需要构建“以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障”的双轨住房供应体系；在土地供应上，需要在“地随人走”的总原则下，构建国有征地和集体建设用地入市并存、增量和存量来源并重、批租与年租供应方式并举的多层次分类供应体系；在财税制度上，需要在未来统筹央地财政关系的改革中，加快健全与土地供应方式优化以及房地产供求变化相适应的土地财政模式；在金融制度上，需要适应房地产供求形势变化和分类供给的住房制度，健全与房地产全生命周期、全经营方式相适应、商业性金融与政策性金融协同发展的多层次房地产金融体系。
中国财富管理50人论坛课题组
2025年6月
中国住房市场现状
住房商品化改革以来，伴随经济高速增长，我国住房市场迅 猛发展，基本解决了住房总量严重不足的民生问题，也有力支撑了 世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。从套户比、人均面积等 指标看，当前我国住房市场基本实现总量上的供需平衡，居住品质 明显改善。但由于城乡之间土地供给、住房开发建设模式不同，城 镇化过程中遗留了较大规模的城中村和坐落其中的小产权房，同 时区域和城市之间经济发展、人口增量水平不一，住房供需关系 结构性差异巨大，多重因素共同塑造了我国独具特色的住房市场。
一、需求端
住房的基本功能在于提供居住空间，人口总量增长与结构变化是决定基本住房需求的关键变量。2020 年，我国人口 a 共计14.12 亿人，城镇常住人口 9.02 亿人，城镇化率达 63.89%。过去10 年，家庭小型化、人户分离和“城城流动”成为人口结构和区域变化的新特征，尤其是部分地区的人口萎缩，为我国住房市场转型发展提出了新的挑战。
第一，人口总量增速放缓，老龄化程度加深，影响未来住房新增需求的规模与结构。近年来，我国人口总量增速放缓，出生率创新低。2020 年第七次全国人口普查数据显示，全国总人口14.12 亿人，过去 10 年年均增长率 0.53%，保持低速上涨态势。2020 年，人口出生率首次跌破 10‰，人口自然增长率仅 1.45‰，两个指标均创下 1978 年以来的新低，出生人口面临持续下滑压力。同时，受生育率超预期下降和人口平均预期寿命延长的影响，人口老龄化程度进一步加深。2020 年，65 岁以上人口占比达到 13.5%，我国即将进入深度老龄化社会（标准是 65 岁以上占比达 14%），对住房的适老化需求增加。
第二，家庭小型化和代际居住分离，产生增量住房需求，居家养老扶幼能力减弱。受人口流动日趋频繁、住房条件改善等的影响，我国家庭户总数显著增加，户均人口数加速减少，增加了对小户型和多套住房的需求。2020 年，全国共形成 5.23 亿户，其中家庭户 4.94 亿，较 2010 年增长 22.94%。家庭户每户 2.62 人，较 2010 年减少 0.47 人，其中，一人和二人户占比从 38.9% 增至55.07%，五人户及以上占比从 16.66% 降至 10.76%。户均人口规模的缩小趋势加快，代际同住比例减少，家庭规模的小型化和家庭结构的扁平化一定程度上弱化了传统的居家养老扶幼能力，提高社会化服务需求。
第三，流动人口规模持续增加，既增加多住所和租赁需求，也导致部分住房利用率下降。与城镇化相伴相生，我国人户分离群体 a 规模不断扩张，2020 年增至 4.93 亿人，较 2010 年上涨88.52%，占总人口的 34.90%。人户分离人口包括城市内市辖区人户分离人口和地区之间迁徙的流动人口。2020 年，市辖区人户分离人口增至 1.17 亿，较 2010 年增长 192.66% ；地区之间流动人口 3.76 亿，增长 69.73%。3.76 亿流动人口中，除了传统的“乡城流动”之外（占比 66%），“城城流动”人口规模大幅增长，超过8 200 万。b 流动人口的多栖化住房选择会长期存在，既会放大住房市场需求，又会导致农村和小城镇等原居住地住房的空置，降低住房资源利用效率。
第四，人口向都市圈和高等级城市集聚，住房需求区域分化明显。经济发展和收入水平差异驱动人口迁移，过去 10 年常住人口净增加的地区主要集中在核心城市群。珠三角、长三角、成渝和京津冀城市群的人口增量分别达到 2 182 万、1 690 万、695万和607万，约占全国新增人口的七成 a。流入地主要包括3个直辖市（北京、上海和重庆）和 4 个副省级城市（深圳、青岛、厦门和宁波），以及 16 个省会城市。2010—2020 年，东北三省、山西、内蒙古和甘肃的人口绝对值减少，同时我国 343 个地级市中有 150 个出现人口收缩，人口共减少 4 051.4 万。人口流失后可能出现的产业下滑、区域性房地产市场低迷和风险问题值得关注。
二、供给端
“98 房改”以后，受到住房需求持续扩张的影响，我国住房市场进入快速发展阶段。20 年间，全国住房总面积翻倍，住房品质明显改善。但在城乡二元结构下，我国城乡住房市场差异显著，还存在规模庞大的城中村和坐落其中的小产权房，形成非正规住房市场。
第一，全国城镇住房总量 3.56 亿套，商品房占比超六成。根据笔者的测算，2020 年全国住房总面积达 567 亿平方米，总套数增至 5.96 亿套 b，分别较 2000 年增长 107% 和 67% ；其中，城镇住房总面积从 92.31 亿平方米跃升至 308.22 亿平方米，达到 3.56亿套。此外，根据住房产权性质，城镇 3.56 亿套住房中，商品住宅占比 55.5%，自建房占比 29.3%，已购公房占比 9.5%，公租房（含廉租房）占比 5.4%，剩余 0.3% 为其他住房。考虑到部分已购公房已经转变为完全产权的商品住房，商品房共占比超过六成。
第二，住房品质明显改善，居住服务仍待完善。随着 2007年后棚户区拆迁和老旧城区改造的迅速推进，存量住房品质明显提升。截至 2020 年，全国 65% 的家庭户居住在房龄 20 年以内的住房中，14% 的家庭户居住在房龄超过 30 年的住房中；家庭户均面积得到较大提升，全国 37.8% 的家庭户居住在 130 平方米及以上的住房，比 2010 年增长 16.2 个百分点。同时，城镇住房成套率达到 95% 以上，但乡村居住配套相对较差，21.3% 的房屋缺少洗澡设施。此外，全国仅19.7%的家庭户居住在有电梯的住房，城市也仅达到 36.7%，也就是 7 层及以下住房基本未配备电梯，适老化水平相对较差。
第三，租赁市场以个人房源散租为主，机构渗透率低。1998年以后，我国推进住房商品化改革，以购为主的住房制度迅速形成和强化，居民购房需求和意愿始终处于高位，绝大部分存量住房由个人持有。笔者测算，2020 年我国用于租赁的住房约 8000万套，其中超过七成（5700 万套）为个人散租房源，政府管理的公租房约占 24%，剩余集中式和分散式长租公寓房源占比不足5%。也就是说，我国租赁市场机构化渗透率不足 5%，即使在一线核心城市，机构管理运营的租赁房源也不到 20%，远低于美国由专业机构持有运营和机构托管的房源，美国占比为 54.7%，德国为 46.0%，日本为 83.0%a。
第四，住房保障体系以实物保障为主，租赁类保障房占比较低。我国住房保障体系伴随住房制度改革和快速城镇化不断发展，形成实物保障和住房补贴两种形式，但以实物保障“补砖头”为主。2020 年，全国公共财政支出——住房保障支出中，保障性住房租金补贴支出 45.01 亿元，占比 1.44%。根据住建部等部门的公开数据，截至 2020 年我国共建设保障性住房约 9 000 万套，其中，产权类的棚改安置房和经济适用房分别建设约 5 200万套和 1 590 万套，共占比 75%，公租房（含廉租房）共建设约1 900 万套，占比 21%。
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